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        樓市調控再襲

        2010-11-11 14:17:55 來源: 編輯:昵稱 閱讀:693次  字體:

        導語:今年的第二輪調控可謂是最嚴厲的,包括了首付最低三成、二套房首付最低五成、暫停三套房貸款等內容。

                在樓市升溫明顯之時,中國政府在國慶長假前夕再次打出樓市調控“組合拳”:相關部委9月29日出臺了包括加大調控政策落實力度、完善差別化信貸,調整契稅所得稅、增加有效供給、打擊哄抬房價等五項措施。這些措施令排隊購房的盛況戛然而止。

                另外,中國人民銀行在10月19日晚宣布,自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率上調0.25個百分點,由現行的5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。而住房公積金利率也根據央行對人民幣貸款利率的上調而做出的相應調整。據住建部消息,從20日起,個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點至1.91%,貸款利率五年期以下(含五年)上調0.17個百分點至3.50%,五年期以上上調0.18個百分點至4.05%。存款利率方面,上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點,由現行的1.71%調整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。有專家認為,這或是新一輪加息周期的開始,貨幣政策將步入緊縮通道,樓市“拐點”又要來了。

               政策不斷出臺,樓市調控繼續深入。

        劍指需求,精準嚴厲

                總體看,新政策對需求的影響首當其沖,而且措施更為嚴厲。無論是首套房貸的一刀切還是三套房的停貸與部分城市的限購住房套數都精確的打擊了需求,當然這其中既有投機購房需求也有剛性和改善性購房需求。

                首先,9月新的調控政策要求不分戶型首付款比例調整到30%及以上,相較于今年4月“新政”建筑面積90平方米以下戶型的首套首付款比例上調了10%。對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。首付比例提高、二套房首付及貸款利率增加不僅提高了剛性需求購房門檻,也增加了改善性需求購房成本,這使得市場觀望情緒漸濃,需求將比前期明顯減少,從此次新政出臺后引發的退房現象和銷售冷清的十一黃金周中也可見一斑。

                 其次,9月政策要求全國范圍都要暫停發放第三套及以上住房貸款,而4月“新政”內容則是部分地區可根據實際情況選擇是否執行。另外,對不認真執行差別化信貸政策的商業銀行,一經查實要嚴肅處理。部分商業銀行為了群體利益,放松4月份國十條規定的銀行貸款利率,“9•29國五條”實際上是對這些商業銀行提出了嚴厲的批評。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。這項措施在一定程度上減少了住房投資與投機行為。

                再次,新政策規定對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。這一定程度上減輕了家庭購房總的成本,支持居民首套房購買,滿足居民基本的住房需求。反映了調控政策的靈活性和針對性,既對首次購房支付能力影響不大,也符合國家宏觀調控總的政策方向。

        增加供給,保障供應

               著重強調增加供給是此次新政的又一特點。這點從近期房地產市場調控策略中便可尋到思路。

                8月2日,國土資源部已將一份涉及全國1457宗閑置土地的統計表交予銀監會,銀監會將根據這份“黑名單”做一次全面的風險排查。其中80%的閑置土地可能被收回。9月8日,北京媒體援引北京市統計局副局長、新聞發言人于秀琴的話表示,國家統計局投資司委托幾個試點城市的調查總隊來做空置房調查,試點城市包括北京、上海、廣州等幾座城市。9月17日,加快保障性安居工程建設工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強強調,要堅持以人為本、執政為民,著力推進保障性安居工程,加快發展公共租賃住房。從這一系列的政府調控策略中,我們便可探知,加大保障性住房建設,增加土地和住房供給已經成為政府調控房地產市場工作的重點。

                新政策規定:對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業,各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。這將防止房地產企業捂盤惜售行為,一定程度上增加市場的供應量。

                同時,新政中也強調了要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道,在房價高的地區,增加中小套型限價住房建設供地數量。繼續支持房地產開發企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程的貸款需求。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設,抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

                在這些政策的影響下,中低價位、中小套型商品住房項目以及保障性住房有望獲得一定幅度增加。

                插排:總體看,新政策對需求的影響首當其沖,而且措施更為嚴厲。無論是首套房貸的一刀切還是三套房的停貸與部分城市的限購住房套數都精確的打擊了需求,當然這其中既有投機購房需求也有剛性和改善性購房需求。

        鏈接:“新國五條”具體內容如下:

        1、各地要加大樓市宏觀調控的力度。立即研究制定貫徹落實“國十條”文件的實施細則。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數。嚴格實行問責制。

        2、完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款;對非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房,首付款比例調整到30%及以上;對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款管理,禁止用于購買住房。

        3、調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。加快推進房產稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。

        4、切實增加住房有效供給。房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策。鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設,抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

        5、加大住房交易市場檢查力度,依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工、捂盤惜售等違法違規行為,要暫停其發行股票、公司債[126.28 -0.17%]券和新購置土地。

        觀點PK臺

        多方

        摩根大通:中國樓市不存在泡沫 房價不會大跌

                 摩根大通中國首席分析師李晶在2010全球最具影響力女性高層論壇上發表講話說,雖然中國某些城市房價水平出現了比較大幅度的上漲,但是中國房地產價格水平目前依然相對健康合理,并不存在所謂的“泡沫問題”。

        成思危:調控不應使房價大降

                對于房地產的調控和高房價,成思危認為房價不會大降,政府調控的目標不應該使房價大降,因為大降會影響整個經濟的穩定。 他指出,一線城市房價里存在泡沫,這是事實,“我認為一線城市的房價會略有下降,最多不超過25%”。

                民間房價的調查統計顯示,今年上半年房價上漲了25.2%,“所以我說最多房價退回到去年年底的水平,不可能降40%、50%。”

        任志強:房價走勢與調控政策無關

                10月16日,華遠集團董事長任志強在同濟城市國際論壇上談及中國保障房制度、80后買房等話題。而對于第二輪調控“限購令”等政策,任志強表示,房價的走勢與政策的出臺沒有關系。任志強認為,限購令無法讓人們的需求得到滿足與釋放,它不屬于二次調控,只是地方政府在落實第一次調控的細則。

        空方

        標普:未來12月內房價或跌10%

               標準普爾近日預測,未來12個月內,中國房地產開發商可能面臨主要城市房價再下降多達10%的局面;但鑒于很多開發商的財務和流動性狀況處于合理水平,標普維持對房地產業穩定的短期展望。

        牛刀:一戶一房將力促房價下降50%

                從上海、北京和深圳的二次調控的限購令來看,中國住宅將出現一個偉大的變局,那就是一戶一房制度將有可能成為中國的戰略國策。如果不斷完善,長期執行,那么,很快將促使大中城市房價的下降,從購買力上判斷,僅這一項措施,可促使房價在兩年之內下降50%。如果是短期行為,那么,房價會在政策改變時恢復性上漲,一直會漲到泡沫破滅。

        謝國忠:中國房地產已經進入熊市 將持續五年

                “從信貸政策上看,政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制,最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者并沒有足夠的現金,主要依靠貸款買房,因此,房價已缺乏上漲的動力。另外,在人民幣匯率的爭論中,貨幣流動性也在收緊。中國已進入房地產熊市,將持續五年時間。

                在這種情況下,就要看投資的現金回報?,F在沒有了漲價的預期,租金回報率和收入房價比,就變成了決定性因素。我認為每平方米的單價不應超過兩月的平均工資。”

        [莆田人網]


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