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        投資客承認“限購令”之下 賣房繳納稅費很受傷

        2010-11-13 9:14:43 來源:廣州日報 編輯:昵稱 閱讀:816次  字體:

        獨家爆料

        有人避限購,注冊公司去買房

         

         

            “限購令”之下,如何鉆政策空子來規避限購成為有些人討論的焦點。而在諸如假他人之名、假離婚等“常規”招數外,最近坊間還流傳一種做法——注冊一家公司,以公司的名義購房,可以有效繞過“限購令”。

         

         

            嘗試此舉的人認為,反正注冊公司費用不高,用這個方式來買房還挺方便。然而,這個辦法真的行得通嗎?

            從政策來看,“限購令”限制的人群是“戶籍家庭”或“非戶籍家庭”,對于以公司名義購買房屋則沒有作出限制,因此以公司名義購房從理論上完全行得通。不過地產專業人士和資深投資人士均表示,以公司名義買房在購房環節的稅費不高,但一旦房子轉手,就會面臨繳納高額稅費的境地,使得投資收益銳減。因此,此舉好易“聰明反被聰明誤”。

        拍賣場行家:差點中招

         

         

            投資者尹先生2006年曾買過一套位于海珠同福路的單位房改房,當時委托的拍賣方是某公司,拍賣成交價30多萬元。當時,他持協助執行通知書到房管局詢問稅費,一問嚇一跳:30萬元的成交價竟然要繳土地出讓金、土地增值稅等稅項高達20多萬元!他說,幸虧這套拍賣房是各付各稅,他才得以幸免高額稅費。

        投資老手:絕不敢試

            資深投資者盧小姐以前每月基本上都有地產買賣,對于她來說,“買房猶如買大白菜”。她說,廣州實施“限購令”后,她還沒有使用那個彌足珍貴的唯一額度,現在轉戰無限購區域買房。

            盧小姐也聽說過用公司名義購買房屋來規避“限購令”的做法,但她表示自己不會嘗試,因為其中涉及的稅費很高,找個不知情的買家相當于害人,若因為稅費原因而難以脫手,那還不如不買。盧小姐表示,她以前也曾買過公司轉讓出來的車位、寫字樓和鋪位,由于這些交易多半采取“各付各稅”的方式,她只需負擔自己應繳的契稅等有限的稅費,不擔心會背上高稅費的包袱,才會下決心投資。

         

         

        第1步:購房環節 公司確實不受限購

         

         

            據地產人士介紹,如果僅僅是為了規避“限購令”而注冊一家公司來買房,其費用由兩部分組成:一部分為注冊公司的費用,一部分為購房費用。

         

         

        注冊要花多少錢?

        1萬左右

            據記者了解,目前在廣州注冊一家公司的要求和費用并不高,花費的時間也不多。如果是注冊有限責任公司,最低注冊資金為3萬元,相應的注冊費、登記費等大約在1500元左右,如果是通過專業注冊代理公司操作,費用在3000元左右。不過,這僅僅只是注冊費用。而要注冊一家公司,還必須有相應的辦公場所、會計工資、申領發票等,其中最貴的是租用辦公場所的費用。因此,如果白手起家注冊一家公司,總費用得在1萬元左右。

            記者注意到,有人表示某些地方有“1元注冊公司”的優惠舉措。但記者從工商部門了解到,這個“1元注冊公司”并不是說花1元錢就可以注冊一家公司,而是指對注冊資金沒有要求,其注冊費用還是必須交納的。這種形式是無限責任公司,一旦公司出現意外,股東風險會很大。

         

         

        購房有何差別?

         

         

        不能房貸

         

         

            在購買環節,滿堂紅億達按揭權證部副經理胡綺雯表示,以公司名義購買房產,不能享受契稅優惠,契稅按3%征收,印花稅為0.05%,房產證登記費為550元。房產證的“產權人”上會寫公司名稱。

         

         

            以公司名義購房,與個人購房相比,多出的費用主要集中在注冊公司的費用上,而購買環節的稅費則相差不大。但公司購買房產是不能辦理房貸的,要么一次性付款,要么申請其他形式的貸款。

         

         

        第2步:轉讓環節 稅費高達數十萬

         

         

            盡管注冊一家公司買房的稅費不高,但是有這種想法的人多為投資客,其最終目的是為了轉讓物業獲利。記者從相關部門了解到,公司轉讓所屬房產會面臨高額稅費的問題。廣州市房地產交易登記中心地稅專窗人士表示,他們負責解釋單位轉讓房地產應征土地增值稅、營業稅及附加稅等問題。

        轉手:

        稅費多到無得賺

            據介紹,土地增值稅計算的依據是增值額。例如某公司當初購買一房產,購入金額為100萬元,相關稅費為3萬元?,F在該房產價值180萬元,如果出售則相應的土地增值稅為26.85萬元。

            至于營業稅及附加,若不能提供上手購房發票的,共計需要繳納相當于轉讓收入5.63%的稅金;可以提供上手購房發票的,合計營業稅為4.5萬元。此外,作為公司出售房產收入并入應納稅所得額,繳納企業所得稅,稅率為25%,需繳20萬元。

            如此看來,轉讓這套房產公司賬面上有80萬元的收益,看似很多,但是其稅費卻高達50多萬元,最終的收益變得十分可憐。

        提醒:

        公司物業好難脫手

            地產界人士表示,如果是這樣的收益,考慮到過程的繁復和高額稅費情況下,注冊一家公司去投資房產費時費力收益低,還不如將資金投入到其他行業。

         

         

            地產專業人士認為,公司買房產生的稅費不高,但轉讓卻容易造成高額稅費,雖然可以走“實收”的路子,但買方愿不愿意承擔高額稅費,又另當別論了。提醒買房者,想接手公司出讓的房屋,最好采用“各付各稅”的方式,若非特別筍,對公司物業還是“敬而遠之”為妙。

        [莆田人網]


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