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        14城開發商千億資金急凍 逾160個樓盤延遲開盤

        2010-11-13 9:19:55 來源:每日經濟新聞 編輯:昵稱 閱讀:639次  字體:

               “如果按照上海樓盤一次申請預售面積不得少于3萬平方米的規定,以目前2萬元/平方米的成交均價統計,那么上海將有接近300億元的開發商資金因為延遲開盤而遭到變相凍結。”11月初,有消息稱原定于在10月份開盤的上海多個市中心樓盤項目因預售證問題被延遲開盤,一位房地產業內人士曾向 《每日經濟新聞》記者表達了上述觀點。

         
          近日,聯合調查顯示,包括廣州、深圳、成都在內的14個城市共有超過160個樓盤延遲開盤,開發商中不乏萬科、綠地、金地等知名房企。據機構保守估算,上述項目的總價值超過千億元。
         
          開發商“不差錢”?
         
          此前,一些地產大佬曾在公開場合表態,房地產企業不缺錢,目前的資金足以維持3~5個月,他們不會急著降價銷售。對于這樣的結論,多數人認為這只是在“吹牛”.房地產商上半年的財務數據顯示,大部分開發商的經營性現金流為負值,即便是萬科、保利等經營狀況較好的企業也不例外。
         
          對此,中國指數研究院分析師鐘星爍說,目前開發商的資金鏈的確在收緊,但絕沒有想象的那么嚴重。根據中國指數研究院對國家統計局數據的監測和整理,截至今年9月底,目前開發商擁有的資金總量達到5.05萬億元,而投資總額不過3.03萬億元,刨開各項支出,目前還有8000億元左右的盈余。上述盈余足夠開發商支撐3~6個月。
         
          目前,很多因資金鏈 “卡殼”而“延遲開盤”項目,大多是中高價樓盤。一般情況下,開發商的資金戰略是,用普通住宅的銷售收入滿足中高價樓盤的開發所需資金。這使得多數房企不會因為樓盤延遲開盤而調整售價。
         
          上海中原地產物業顧問有限公司研究總監宋會雍說,一般情況下,開發商用于工程建設的資金并不大,并且會預留3~5個月的資金,資金鏈收緊并不會對公司的現金流產生太大影響。
         
          延遲開盤的利息成本
         
          雖然延遲開盤并不足以立即對開發商的資金鏈構成威脅,但大多數業內人士都清楚,遲遲不開盤將會讓開發商付出多少資金成本。此前,一家知名央企房地產商的公關負責人向《每日經濟新聞》記者透露,不開盤的代價是每天損失一輛奔馳車。來自中國指數研究院最新統計顯示,五成以上的開發商信托融資的成本是總財務的20%.
         
          宋會雍說,如果開發周期是一年,自有資金達到50%,企業每年需要付出的財務成本大致在10%左右。如果延遲開盤3個月,開發商就得增加1.25%的利息支出。但現在很多樓盤實際開發周期超過一年,自有資金往往只有30%,融資成本會高于10%,因此需要付出的財務成本遠高于上述數字。
         
          難逼開發商降價
         
          此前有市場傳言稱,高價樓盤之所以預售證“卡殼”,是因為定價過高。既然如此,開發商為什么不調低售價,達到監管部門設定的范圍,進而盡早獲得預售許可證?
         
          根據中原地產研究院經理劉淵的觀點,延遲批準銷售許可和此前住建部加強預售資金監管政策一樣,都是為了收緊開發商的資金鏈,迫使他們降價賣房。
         
          但是,聯合樂居對全國14個城市延遲開盤樓盤的調查發現,160多個樓盤中居然沒有一個降低預計報價。
         
          上海三湘房地產股份有限公司副總經理張濤說,目前行業內流傳的消息說,北京、上海等城市限制高價樓盤入市有一個硬指標:即單價超過3萬元/平方米。如果開發商的售價只有3萬元/平方米出頭,通過小幅降價,就能達到監管部門的要求。雖然開發商確實有可能調整售價以盡早銷售,但是很多項目的售價很難調低到3萬元/平方米以下。
         
          對此,中房信分析師薛建雄另有看法。他認為,那是因為他們已經預測到后續價格將會出現上漲。他認為,部分樓盤延遲開盤,很容易讓市場供需失衡,進而造成后續抑制房價的工作變得更為困難。開發商很可能瞄準了這一趨勢,咬牙不降價。
         
          一家央企的項目營銷負責人也表示,高價房如果被限制供應,肯定會造成市場的供求不平衡,最終促使房價的進一步大幅上漲。

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