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        多重力量重壓 房價下降通道能否打開

        2010-11-13 9:52:24 來源:金融時報 編輯:李文龍 閱讀:742次  字體:

                11日統計局發布的數據顯示,10月份我國CPI同比上漲4.4%,在通脹壓力持續顯現的趨勢下,央行將于16日上調存款準備金率,以收緊市場流動性。對受政策、市場資金狀況影響較大的房地產市場而言,不論是收緊流動性、擠壓資產價格泡沫,還是針對房地產市場的專項調控,都形成“利空”。那么上調存款準備金率與此前加息形成的合力,對樓市將產生哪些影響?

            當前樓市已少了二次調控剛出臺時的喧囂與爭辯,進入一個消化影響、政策執行的平靜期,在經過深入博弈之后,房價的下降通道又能否如期打開?

         

            多重措施“圍剿”開發商資金鏈

         

            銀根持續緊縮將造成開發商的融資環境持續變差,其主要資金來源將受到一定程度限制。

            事實上樓市調控的核心政策之一就是差別化信貸政策,隨著政策逐步執行,房地產行業貸款增速已經開始回落。央行統計顯示,前三季度主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增1.72萬億元,9月末余額同比增長32.9%,比上年末低5.2個百分點。

            不僅如此,繼二次調控之后,近期新出臺的調控措施均直接指向了開發商的資金源頭。首套房貸利率7折優惠取消,公積金貸款被嚴禁用于投機性購房,部分城市商品房預售資金納入監管,將使開發商未來的資金鏈“雪上加霜”。從銷售回款來看,樓市在二次調控重壓下迅速趨冷,開發商資金將面臨淡季的考驗。

            而且,多項調控政策的疊加效應還將持續顯現,預售資金監管新政將于12月開始實施,開發商內部調配資金的能力將受到制約,與政策進行長時間博弈的資金和籌碼已經不多。

         

            房價下跌預期正在強化

         

            一名房產中介置業顧問告訴記者,近期購房者咨詢政策的多了,但是成交量明顯少了很多。

            顯然,樓市博弈的天平又重新向購房者傾斜。各地限購令出臺后,在需求受到強力壓制的同時,住房供應四季度至明年上半年仍呈批量上升趨勢,供應高峰的到來使供需形勢開始逆轉。

            北京市統計局發布的數據顯示,前三季度,全市商品房新開工面積1760.8萬平米,比上年同期增長50.6%。其中,住宅新開工面積1226.2萬平米,增長71.9%。按照開發進度,這些新建商品房將在明年陸續入市。另外,受近期股市、黃金市場回暖以及房價預期下降的影響,二手房業主出售存房的意愿強烈,近期房源量明顯增多。

            由于相對于商品房,二手房跟漲領跌的特性更為明顯,房價的明顯下跌很有可能先發生在二手房市場。北京市房地產交易管理網數據顯示,11月1日至6日,二手房成交相比上周同期從4046套降至3163套,下降了22%。

            樓市調控長短拳的組合已堵死投資者的獲利空間,限購、限貸多管齊下對投機炒房行為形成持續抑制。當前二手房市場已呈低迷,而加息帶來的還貸壓力才剛開始,隨著時間的推移,影響會進一步顯現,二手房價在僵持一段時間后,一旦形成下降趨勢,就會蔓延促使整體房價進入下降通道。

         

            須防市場再度異變

         

            臨近年末,銀行信貸的季節性收緊加上加息、調整存款準備金率等因素,將對開發商賴以生存的資金來源產生直接限制。不過值得注意的是,樓市、股市一直都是吸納社會資金的避風港,當前我國抑制通脹預期任務重大,在預防資金炒作農產品時,要防止從農產品領域撤出的資金重新進入房地產市場。

            樓市調控已經成為一場長期角力,開發商與調控政策的博弈正取代與購房者的博弈成為樓市的主導因素。我們看到,不管是樓市新政還是二次調控,每次政策出臺后成交量都迎來了明顯下滑,但是房價均沒出現實質下降,開發商能夠靈活應對調控,化解調控影響無疑是重要原因之一。

            因此業內專家提醒,在調控的關鍵時期,要防止開發商利用輿論和逆市漲價行為干擾市場預期和購房者的決策,防止市場再次發生異變。  

        [莆田人網]


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